부동산 계약 후 마음이 바뀌었다고 언제든 계약을 없던 일로 할 수 있는 것은 아닙니다. 계약금이 해약금으로 정해졌는지, 상대방이 계약 이행에 착수했는지에 따라 해제 가능 여부와 부담이 달라집니다.
계약금으로 해제할 수 있는 경우
매매계약에서 별도 약정이 없다면 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 상대방이 계약 이행에 착수하기 전에는 계약금을 준 쪽은 이를 포기하고, 받은 쪽은 받은 계약금의 배액을 돌려주어 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 계약서에 해제 조건이나 위약금 조항을 따로 정했다면 그 내용이 우선 고려됩니다. 해제 의사는 상대방에게 분명하게 전달하고, 통지 내용과 날짜를 남겨두는 것이 좋습니다.
이행이 시작됐거나 계약금이 일부만 지급됐다면
상대방이 대금 지급이나 목적물 인도처럼 계약상 의무 이행에 착수한 뒤에는 계약금을 포기하거나 배액을 돌려주는 방식만으로 해제하기 어려울 수 있습니다. 단순한 준비행위인지 실제 이행 착수인지는 구체적인 사정에 따라 달라집니다. 계약금 일부만 지급했다면 그 금액만 포기하면 되는지도 단정할 수 없습니다. 계약서에 적힌 계약금 액수, 지급 약정, 해제·위약금 조항을 함께 확인해야 합니다. 합의 해제가 가능하다면 반환 시기와 손해배상 여부도 문서로 정리해 두세요.
자주 묻는 질문
계약금이 아직 입금되지 않았다면 계약을 취소해도 되나요?
계약금 미지급만으로 계약이 자동 무효가 되는 것은 아닙니다. 당사자 간 계약이 성립했는지와 계약서의 지급·해제 조항을 먼저 살펴야 합니다.
상대방이 이행에 착수했는지는 어떻게 판단하나요?
계약상 의무를 실제로 이행하기 시작했는지가 중요합니다. 서류 준비 등 사전 단계만으로 충분한지는 상황에 따라 다를 수 있어, 진행 경위와 관련 자료를 확인해야 합니다.